【摘要】 随着互联网、大数据、人工智能等现代信息技术的迅速发展，房地产估行业发展过程中传统业务单一、恶性竞争等问题日显突出。在现代信息技术对各行各业都产生深远影响的今天，如何适应新的信息时代，实现行业自身的健康和持续发展，是房地产估价行业应重点思考的问题。本文结合房地产估价行业的现状，从如何适应信息技术时代的角度，浅析信息技术应用给房地产估价行业的带来的改变与展望。
【关键词】现代信息技术；房地产估价；改变与展望
一、 现代信息技术影响着房地产估价行业发展
互联网、大数据、人工智能已成为人们熟悉的名词。
互联网（internet），又称国际网络，指的是网络与网络之间所串连成的庞大网络，这些网络以一组通用的协议相连，形成逻辑上的单一巨大国际网络。互联网已成为当今社会发展的重要推动力，李克强总理在2015年3月的政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划，并强调要发展“智慧城市”，是新一代信息技术支撑、知识社会和一代创新环境下的城市形态。由此可以看出，促进互联网的跨界融合，已成为政府工作的重点之一。
大数据（big data），麦肯锡全球研究所给出的定义是：一种规模大到在获取、存储、管理、分析方面大大超出了传统数据库软件工具能力范围的数据集合，具有海量的数据规模、快速的数据流转、多样的数据类型和价值密度低四大特征。大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理。换而言之，如果把大数据比作一种产业，那么这种产业实现盈利的关键，在于提高对数据的“加工能力”，通过“加工”实现数据的“增值”。
人工智能（Artificial Intelligence），是研究、开发用于模拟、延伸和扩展人的智能的理论、方法、技术及应用系统的一门新的技术科学。人工智能自诞生以来，理论和技术日益成熟，现已应用于社会日常生活，行车导航就是一个最典型的例子，并应用领域也不断扩大，可以设想，未来人工智能带来的科技产品，将会是人类智慧的“容器”。人工智能可以对人的意识、思维的信息过程的模拟。人工智能不是人的智能，但能像人那样思考、也可能超过人的智能。
伴随知识社会的来临，无所不在的互联网络与大数据、快速发展的并已逐步应用到社会日常生产生活的人工智能，共同驱动了无所不在的创新，形成和重塑了以物联网、云计算、社会计算、大数据等为代表的新一代信息技术新形态。上述归结起来，就是我们进入了信息时代，信息时代具有综合性、竞争性、渗透性、开放性等特点，渗透和影响着社会各行各业的发展，房地产估价行业也不例外。
二、 房地产估价行业发展现状分析
（一）传统业务呈现萎缩，形成恶性竞争态势。
在房地产估价行业经历逐步发展壮大并逐步走向市场化、规范化之后，近年来，房地产估价行业以银行抵押估价、司法拍卖估价、房屋征收估价为代表的传统业务增长乏力，甚至渐呈萎缩态势，由于市场竞争激烈，一些估价机构为利用“野蛮”降价的办法争抢业务，形成行业之间的价格恶性竞争，导致行业整体利润空间明显下降。尤其是司法拍卖业务，2018年8月最高人民法院出台《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号），规定人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，当事人议价、定向询价和网络询价不能或不成的，方进行委托评估，导致司法拍卖估价业务量进一步萎缩。
（二）新型业务空间巨大，估价机构“能力”不足。
随着经济转型发展和估价市场的进一步细化，银行批量评估、大型企业集团资产管理服务、投资价值咨询等新型业务需求逐步产生，不少房地产估价机构也在积极探索新的发展空间，寻转型发展。然而，新型业务对服务效率、专业高度、技术精度等方面都有着较传统业务不同的更高要求，这对改革开放初期才诞生和起步、1998—2015年才快速发展壮大并逐步走向市场化、规范化，并正处于资源整合初期的房地产估价机构而言，不是简单地增加估价师数量就能够解决的，数据收集和整合等信息技术能力未能配套跟上，短期内，会在一定程度上存在供给不足、业务需求与供给不平衡的局面。
（三）信息化程度不高，作业效率亟待提升。
一是大部分房地产估价机构信息化不足，作业方式和管理水平滞后于信息技术的发展，信息化平台使用率较低，估价参数、影响因素权重设置等依旧采用估价师经验等传统模式，缺乏合理的数据支撑。二是因缺少行业数据标准，少数已在信息化之路上摸索的估价机构，其难以甚至无法实现与外部数据的链接与交换，可以设想，这不但造成彼此之间的信息闭塞、不能共享，更会造成在同一区域内，行业数据收集和整理资源的重复投入与浪费。由于信息化程度不高，信息不能实现实时传输，从业务接入、派单查勘、信息反馈、数据整理到报告制作，整个过程通常需要3-4天甚至更长的时间。
（四）外部竞争态势显现，行业发展受到冲击。
市场经济具有平等性、竞争性、开放性等特征，房地产估价市场自然也无法抗拒外来竞争者的加入。银行抵押估价、税收估价等领域以同质性较强的住宅、办公等物业类型评估为主，大数据时代下云计算等新一代技术的应用使得IT行业跨界进入评估行业成为可能，正如近年来互联网进入金融领域，形成新的行业业态——互联网金融，对以银行为代表传统金融业造成冲击一样。无偶独有，近年来，国家在房地产税收方面政策频频，个别软件公司利用技术优势抢占先机，研发的房地产税基评估解决方案并向全国推广应用，房地产估价行业为此受到一定冲击。
三、 信息技术时代房地产估价行业的改变与展望
（一）行业协会层面：牵头建立统一、准确、动态的行业大数据库，由协会统筹管理并建立数据使用规则，可探索估价机构对数据库“维护多少方可使用多少”的规则。近年，部分房地产估价机构在信息化探索之路上已取得一定成果，但从估价行业整体角度来看，因缺少统一的数据标准，现有信息系统和平台的数据采集、管理标准和方式各异，行业内部各估价机构之间的系统对接难以实施，与行业外部的数据交换更无从谈起。行业协会具有统筹和组织优势，可牵头组织各估价机构，按区域逐步建立房地产估价行业统一的数据标准，推进数据的内外部联通，进一步挖掘数据的应用潜力，可通过房地产估价大数据监管模型、信用信息共享交换平台、网络新闻评论 数据库等智慧管理手段实现行业监管。
（二）估价机构层面
1、作业模式：信息流转从传统的纸质化到信智能化处理转变
近年来，部分估价机构各种估价信息系统和平台的应用，使房地产估价从线下走向线上。相比传统的线下作业模式，无论是项目接入、项目分配等业务流，还是外业查勘、数据采集、数据处理、报告形成等作业流，线上作业模式的工作效率都极大提升，以最常见的住宅房地产抵押估价业务为例，传统线下作业模式一般需要3-4个工作日，线上作业模式可精减至1个工作日甚至更短，这是受益于业务和作业数据在信息技术的支撑下实现实时传输的结果。
2、数据分析：从传统的随机样本分析到数据总体分析转变
传统业务模式下，由于数据量和信息量有限，并受数据分析工具功能等条件限制，估价工作只能从总体数据中进行抽样分析，而信息技术的变革为海量数据的“云处理”提供了可能，而事实上，这在其他行业已有典型例子，例如，我们上网购物，浏览过什么产品，电商平台会根据我们的浏览痕迹（数据）来推送相关类似产品信息，这就是电商平台靠大数据进行支撑的结果。同样道理，进入信息时代的今天，估价行业也能在不久的将来通过云计算等技术实现对海量市场交易等数据的总体、全方位处理分析，从而更快速、更准确地形成估价报告等各类产品（服务），估价机构及人员的工作重心也会转移到数据的采集、多维度分析和管理等方面，估价师也得以从机械重复的作业方式中解放，转向新型综合咨询业务的专研，提升自身技能的同时也为估价机构的细化、深化发展奠定技术基础。
3、价值判断：从传统的时点价值分析向价值趋势分析转变
①传统作业模式中，由于数据量和分析工具限制，还原率、利润率以及比较法中的差异系数等估价参数的确定往往依赖估价师的经验进行决策，很多估价人员只知道应用，却不知道参数是如何得来的，而大数据可通过对海量数据进行不同维度分析和数据决策的方式，使估价更趋近科学化、估价结果更趋向市场化。
②传统的分析只针对价值时点，而在大数据和信息技术的支撑下，通过对海量数据进行多维度的分析和处理，能形成价值历史、现在和未来的价值链，形成趋势分析，提供“时点价值”之外的“增值服务”。
（三）估价人员层面
1、估价工作：从依据经验判断向依据数据分析转变。一是随着信息时代大数据收集和处理工具、方式的“变革”，估价人员在估价实务中对数据的海量分析已成为可能，二是估价实务中，应逐步减少经验判断因素，增加数据比重，这并非否定经验的作用，而是说，在经验和数据的“搭配”上，应逐步走向以数据为主、经验为辅，用数据说话。
2、学习方式：从专业型学习向复合型学习转变。信息时代，只有学习，才有未来。传统单一、只强调专业的学习方式已不能适应行业在新形势下的发展需要，信息技术时代，估价人员要由“专业型”向“复合型”人才转变，由碎片和零散向系统、持续型学习转变。
2016年7月，《资产评估法》的实施开启了估价行业的全新“航程”，在行业正在进行资源整合、流程再造，以及信息时代的大环境下，对于依靠数据进行分析测算的房地产估价行业，应积极迎接大数据时代的到来。只有与时俱进，为社会和公众提供更优质的估价和增值服务，才有望从根本上解决传统业务萎缩带来的困境，房地产估价行业才能更好地持续、健康地发展。（国策研究 廖燕勤 冯智涛 陈建文 ）返回搜狐，查看更多
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